关于管理规约等三个示范文本的政策解读

　　为贯彻落实中央关于加强基层治理的部署要求，推动我市“党建引领、红色物业”创建工作，规范物业管理相关文本，龙岩市城市管理局依据国家、省、市相关法律法规和政策规定，结合我市实际，修订完善了

　　答：党的十九届四中全会作出了把党的领导落实到国家治理各领域各方面各环节、坚持和完善共建共治共享社会治理制度的重大决策；市委市政府提出了将党的领导根植于物业管理的全过程，推动将党的建设有关要求写入业主委员会、物业服务企业章程，力争2022年实现“红色业委会”“红色物业”全覆盖的工作要求。根据党建引领原则，制定物业管理领域相关示范文本，是我市物业管理领域落实上级部署要求的重要举措。

　　《议事规则》《管理规约》《业主委员会章程》三个示范文本，将党建引领原则贯穿始终，对业主关注的高空抛物、电子投票、生活垃圾分类、公共收益公示公开及分配等内容进行了增补，并根据《民法典》有关规定对小区投票表决的参与人数、专有面积、通过比例等内容进行相应修订。三个示范文本的印发使用，将能有力推动我市“红色业委会”“红色物业”建设，助力提升基层治理、小区管理工作效能。

　　答：主要依据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》、住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）等法律法规规章，以及《中央 国务院关于加强基层治理体系和治理能力现代化建设的意见》、《中央组织部 中央政法委员会 民政部 住房和城乡建设部印发〈关于深化基层党建引领基层治理的若干措施（试行）〉的通知》（中组发〔2022〕2号）、《龙岩市委办公室印发〈关于加强党建引领社区治理工作的实施方案〉的通知》（岩委办发〔2020〕22号）、《龙岩市人民政府办公室关于进一步加强物业管理工作的意见》（龙政办〔2021〕53号）、《龙岩市委组织部 龙岩市民政局 龙岩市城市管理局印发〈关于推进物业服务行业党组织建设工作的实施方案〉的通知》（龙城〔2021〕83号）等精神，并结合我市实际情况制定。

　　答：三个示范本中部分条款留有空白横线或备选项，供业主大会自行约定或补充约定。业主大会也可以根据实际情况对文本条款的内容进行选择、修改、增补或删减，并以业主大会选择、修改、增补或删减后的内容为准。

　　亮点一：贯彻党建引领原则，明确社区、小区党组织依法依规领导业主大会、业主委员会和物业服务企业开展物业管理活动，把党的政治优势、组织优势转化为基层治理优势。三个示范文本强调党员业主在小区事务中应发挥作用，严把业委会候选人资格关，为建设“红色业委会”提供配套支持。

　　亮点二：按照《民法典》等新颁布的法律法规，规范相关程序和管理内容，对投票表决的参与比例、通过比例等内容进行了修订，对小区业委会印章的使用、经费运行、财务管理、审计监督等内容作出了明确规定等。

　　亮点三：提升小区公共事务管理效率，明确经业主大会授权，物业服务企业可以对物业管理区域内业主饲养宠物、抛掷物品、违规装修、生活垃圾分类等行为进行处置，必要情况下还可采取应急处置措施；业主大会表决形式增加电子投票方式，倡导使用物业主管部门开发的龙岩智慧物业服务管理系统电子投票，提升议事和决策效率等。

　　1.坚持和加强党的领导。明确社区（小区）党组织指导、监督业主委员会开展工作（第四条），小区党组织经社区党组织同意后可作为业主大会会议的召集人（第八条），强调党员业主在小区事务中应发挥作用（第十条）。

　　2.按照《民法典》修订相应内容。对投票表决的参与比例、通过比例等内容进行了相应修改（第十一、十二条）。业主大会表决形式增加电子投票方式，倡导使用物业管理主管部门开发的电子投票系统（第十六条）。

　　3.加强业主委员会委员的管理。增加不得担任业委会委员的情形（第二十三条第二款），规范有关人员（包括小区党组织委员、业主委员会委员等）通信、交通等成本性支出补偿的内容（第三十四条）。

　　1.明确小区党组织作用。规定小区党组织在业主大会、业主委员会成立、运行指导的职责（第八、十五条）。

　　2.强化物业企业履职。对业主变动建筑承重结构、饲养犬只、高处抛撒丢弃物品等禁止行为作出规定（第四十九条），明确经业主大会授权后物业服务企业可对违规业主采取相应处置措施等（第五十八、六十二条）。

　　3.明确小区管理相关费用。包括小区党支部、业主委员会、监事会、栋梯长的电话与交通等方面成本性支出津贴，同时规定财政供养的在职人员不得领取津贴（第四十四条）。

　　1.强化党建引领。明确社区、小区党组织在推荐人选、代履职等方面的作用（第二十九条）；业主委员会任期届满的，在新一届业主委员会选举产生之前，由社区党组织或社区党组织指导下的小区党组织代为履行职责（第三十二条）；业主委员会要自觉接受包括小区党员组织在内的工作监督（第三十四条）；业主委员会印章原则上由业主委员会中的党员保管（第四十四条）。

　　2.优先聘用“红色物业”。在同等情况下，优先选择符合“红色物业”标准、星级评价高、信用等级高的物业服务企业（第四十五条）。

　　3.推动电子投票运用。规定小区重大事项使用龙岩市智慧物业管理服务系统电子投票子系统进行投票表决（第二十一条）并在系统平台公告（第五十八条、六十三条）。

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